Проверяют ли банки квартиры при ипотеке?🤓
Я могу сто раз задать этот вопрос и ответ никогда не поменяется) А вот такие комментарии, просто сказка: «Банк все проверяет», «Да ты чего, они рискуют т.к. берут квартиру в залог», «Банк не выдаст ипотеку на проблемный объект» и тп.. хочется просто крикнуть матом… но не буду))🤥
Действительно, в банке работают штатные юристы, в задачу которых, помимо прочего, входит и юридическая проверка документов на квартиры, которые банк берет в залог в качестве обеспечения по ипотечным кредитам. Казалось бы, банк – организация серьезная, юристы там – люди умные, все что нужно проверят, и такие квартиры можно покупать без опаски.
Так успокаивают себя многие ипотечники, и… глубоко ошибаются. И такая ошибка может выплыть им боком. Причем, в случае признания сделки недействительной, последствия для заемщика будут гораздо хуже, чем для того, кто покупал квартиру на свои деньги (без кредита). Почему?
Речь здесь идет о вторичном рынке жилья. Ведь именно на нем, в отличие от «первички», существует множество рисков оспаривания прав собственности. На первичном рынке такое практически не встречается. Поэтому банки охотнее дают ипотеку на первичное жилье, особенно, если они контролируют самого Застройщика (например, кредитуют строительную компанию). Кроме того, государство периодически стимулирует строительную отрасль, субсидируя ставки по ипотеке именно для покупки новостроек.
Ну а если мы берем ипотеку для покупки «вторички», что тогда? Стоит ли целиком полагаться на проверку ипотечной квартиры банком?
Ответ однозначный – нет, не стоит. И вот почему.
Для банка заложенная по ипотеке квартира – это всего лишь «страховочный случай», защитная опция к кредитному договору. И ставка делается не на эту опцию, а на самого заемщика – на его платежеспособность (в том числе платежеспособность его поручителей). Поэтому объект залога (квартиру) сотрудники банка проверяют поверхностно, в объеме достаточном для оценки ликвидности объекта и оформления залога. Ведь, оценивая самого заемщика, банк не рассчитывает, что ему придется воспользоваться правом залогодержателя и реализовывать квартиру с торгов. Для банка это крайний случай, и среди общей массы выдаваемых ипотечных кредитов такое случается относительно редко.
Для Покупателя-заемщика, напротив, покупка квартиры – это основа сделки. На нее, обычно, тратится львиная доля семейного бюджета, да еще привлекаются заемные деньги банка. Поэтому потеря права собственности на квартиру в результате судебного оспаривания сделки, приводит заемщика к полному краху.
Раскрою эту мысль немного подробнее.
Если сделка будет оспорена в суде и признана недействительной, то Покупатель (заемщик) потеряет квартиру, а банк, соответственно, потеряет залог. Но риск для банка здесь гораздо меньше, чем для Покупателя. Ведь банк теряет залог, но (важно!) не теряет заемщика, который должен продолжать платить по кредиту. А вот заемщик не только теряет приобретенную собственность, но и остается с долгами по ипотеке! Так сказать, катастрофа в квадрате.
Банку, конечно же, на это наплевать. Как говорил классик: «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Ведь для Покупателя-заемщика юридическая проверка квартиры – это способ узнать, не будет ли у него проблем с этой квартирой в будущем. А для банка приоритет – оценить, не будет ли у него проблем с самим заемщиком.
Иметь заложенные квартиры на своем балансе банку вообще не нужно. Это для него непрофильный актив, это не его бизнес, это проблема, которую не следует допускать в принципе. Поэтому банк всегда делает основной акцент в своих усилиях на оценку именно заемщика и его платежеспособности, а не на проверку документов на ипотечную квартиру.
Оспаривание прав собственности на квартиру никак не отменяет обязанность заемщика выплачивать кредит банку. В практике встречаются случаи, когда ипотечную сделку купли-продажи квартиры суд признал недействительной, заемщик остался без квартиры, а банк продолжал требовать с него возврата кредита с процентами. При этом своевременный возврат денег от Продавца Покупателю вовсе не гарантирован.
Конечно, такие истории лучше не рассказывать на ночь, а то спрос на ипотеку резко упадет. Но в каждой шутке есть доля правды. Поэтому настоятельно рекомендую всем ипотечникам не рассчитывать слепо на то, что банк проверит и обеспечит юридическую чистоту квартиры.
О том, что банки анализируют документы на квартиру поверхностно, говорят даже сами сотрудники этих банков, которые выдают ипотечные кредиты. Они признаются, что если банк одобрил квартиру для покупки – это вовсе не гарантия ее юридической чистоты.
Им вторят и независимые ипотечные брокеры – цитата:
«Банк практически не проверяет кредитуемую квартиру на юридическую чистоту. Как правило, минимальную проверку делает страховая компания, которая страхует ипотечную квартиру, но делает она это только на основании ксерокопий документов, которые предоставляют в банк покупатели квартиры».
Для наглядности объясняю, как реально происходит проверка банком ипотечной квартиры для залога, и почему каждому Покупателю нужно самому тщательно позаботиться о безопасности сделки.
Безусловно, банк всегда проводит базовую проверку документов на квартиру перед выдачей ипотеки. Но это именно «базовая» проверка, формальная, которая происходит конвейерным способом при большом объеме заявок на ипотеку. Вглубь каждой ситуации банковские служащие, обычно, не погружаются, да и возможности такой они не имеют.
Полноценная проверка квартиры на юридическую чистоту – это довольно трудоемкая задача, которая должна выполняться экспертами рынка, с учетом особенностей каждого конкретного случая. Банку не выгодно тратить ресурсы на содержание большого штата высококлассных юристов для решения таких задач. Ведь поток заявок на ипотеку большой, и количество квартир, которые выбирают заемщики для покупки тоже немаленькое. А проводить глубокий юридический анализ по каждой квартире в этом потоке слишком накладно.
И как же тогда поступает банк? Ведь ему нужно понимать, что за объект останется у него в залоге по ипотеке… Банк просто сокращает свои издержки, не тратя ресурсы на решение задач, которые не являются для него критичными.
Задача номер один у банка – это снизить для себя риск кредитования, то есть снизить вероятность того, что выданный кредит не вернется в банк. Поэтому финансисты оценивают в первую очередь платежеспособность заемщика – его источники дохода, объемы и стабильность этих доходов, изучают кредитную историю заемщика, и т.д.
А если заемщик вызывает сомнения, то банк может потребовать привлечь поручителя или даже созаемщика по кредиту. Тогда, в случае неплатежа основного должника, обязательства по выплате долга падают на того, кто за него подписался.
Это и есть главный способ снижения риска банка при выдаче ипотеки. Квартира же, которую банк берет в залог, играет для него роль спасательного круга только для экстремального случая – когда у заемщика, созаемщика и поручителя случился форс-мажор и они больше не могут обслуживать кредит. И даже в этом случае банк, как правило, идет навстречу заемщикам до последнего, лишь бы не забирать себе заложенную квартиру и не заниматься ее реализацией.
Поэтому проверка документов на такую квартиру выполняется быстро, поверхностно, по типовому шаблону, не углубляясь в детали. И конечно, никаких действий, чтобы специально обезопасить Покупателя, банк предпринимать не будет. Ему это просто не нужно.
Вот и вся арифметика!
#купиквартиру #domkontrol24
